音樂家、歌劇演唱家、芭蕾舞者經常巡迴各地演出，喬伊（Joy）也不例外。她與先生買了小公寓，幾個月後，她接到電話，有機會成為知名的紐約市大都會歌劇院其中一員。
幸運的是，喬伊設法賣掉新購的房子，與買入價格相差不多，然後把所得款項全部存在銀行。不過由於房地產買賣手續費（closing costs）就要將近1萬美元，她還是覺得受到打擊，認為如果出租房子，就不需賣房。
我與喬伊談話之時，她才剛到紐約不久，迫不及待想要展開新工作，享受成名的滋味。但猜猜還有什麼事讓她迫不及待？在紐約買房。
我說：「哇，等等，你不是才剛犯下類似錯誤嗎？ 何不先租屋一段時間，視新工作進展而定？」
喬伊說她已找到「夢想中的工作」，不會想要離開。
我的語氣就像電影《小太陽的願望》一樣天真可愛，問：「那麼，萬一你被裁員了怎麼辦？」
她承認是有可能發生，但她不在乎。賣掉小公寓後，她還有數十萬美元現金存在銀行。她有能力輕易買房，卻得心不甘情不願每月花費5000美元（約合新台幣14.7萬），租一間曼哈頓破爛公寓，這對她而言真是要命。
我說：「沒錯，但是要在紐約買下你喜歡的房子，你必須花多少錢？」
她說：「大約200萬美元（約合台幣5879萬）。」
「難道月付5000美元不比200萬美元划算嗎？」她不太情願的同意了。我一針見血，繼續談話，最後她屈服了，同意在企圖買房之前，先在紐約租房一年看看。
人們對房地產有種牽絆。就像大學時，與一個不太好的男女朋友交往，即使被騙、被甩或在背後說壞話，我們依然戀戀不捨，頻頻回顧。樂觀偏誤在此發揮作用，但情況不僅如此。
在美國，人人年輕之時就被洗腦「有土斯有財」，認為不動產是「財務未來的基石」。每個人都聽過，有人迅速轉售房子或經營度假民宿，賺進數百萬美元，或是在荒郊野地置產，後來居然成為新興高級地段。
諸如「美國家園頻道」（Home & Garden TV，簡稱HGTV）之類管道，以及《紐約時報》和《華爾街日報》這類報紙的副刊，充斥無數不動產廣告，一直對我們洗腦。
美國人對於「房產所有權」的執著，可追溯自1950年代和1960年代，當時聯邦政府試圖說服二次世界大戰退伍軍人買房。
如同大多數人的想法，政策制定者也相信：只要擁有自住宅，一個人就能建構更穩定的生活，為社區和整個經濟體貢獻良多。他們說，租客糟蹋房產，而屋主投注金錢改善房產。租客輾轉遊歷各處，但屋主落地生根，覺得自己與社區休戚與共。基於此類假設優點，政府擴張低利率貸款給退伍軍人，讓他們能夠買房，造就現代的房貸產業。
這些「最偉大的一代」及其子女（戰後嬰兒潮）的龐大買房需求，促使房價數十年來高漲不跌。一般人也能藉此累積資產淨值，因此強化了「房產所有權」信念。「住者有其屋」和「美國夢」的迷思根深柢固，雖然歷經金融危機和不動產泡沫而動搖，卻未曾毀壞殆盡。
現今，政府依然提供誘人的房貸利率款項稅收減免（雖然經過2017年稅務改革，變得較不大方），而我們偉大的領導人恰巧正是個地產大亨。
房產所有權真的對社會較有利嗎？這可另行探討，但請容我說，我抱持著懷疑態度。每個月，我們投入巨額金錢到房貸和維護費，給自己理由，認為這是在增加資產淨值，為未來存錢。一旦房貸期滿且房子已經清償，就有全數資產淨值可資助退休養老。
話是這樣沒錯，但萬一將來你退休時，房價比預期低了20%，要怎麼辦？到時候會怎樣？近幾十年來，由於我們都把錢投入房產，投入退休存款帳戶的錢反而變少，但其實退休帳戶較能監控風險。
根據美國經濟政策研究所（Economic Policy Institute，EPI）的報告，中壯年夫妻（年紀56歲到61歲） 平均僅累積163,577美元（約合台幣481萬元）的退休存款。隨著戰後嬰兒潮年紀增長， 整個社會必須想辦法贍養這一群幾無退休存款的世代，而他們的住宅資產淨值不足，又缺乏養老金，只能借助社安保險金制度—這些全都是因為過分強調房產所有權之故。
你會以為，各地聰明人能看破這項迷思，對房產所有權採取較為審慎評估的作法。但情況並非如此。這項迷思如此根深柢固，造成社會各階層人士積習難改，也深植於我們的日常生活，影響我們之中最聰明的人投資房產，即使不該這麼做。
客戶曾對我說：「拜託，吉兒，我有多餘的50萬美元（約合台幣1,470萬），與其拿來投資平衡型基金，倒不如投資房產出租。」
這點子可真不錯啊！（請注意我帶著一絲挖苦聲調）。許多人完全相信這種概念：任何人都能成為房東，建構屬於自己的小型不動產帝國，而且非常有樂趣！有些客戶和朋友是覺得有趣，但更多人覺得無比頭痛，例如三更半夜接到電話，處理惡房客瑣事等， 而且獲利遠比想像中還低。
我有個羅德島朋友買了一間房子，有4個出租單位，房產位於布朗大學旁邊，吸引租客並不困難。但是大學生房客糟蹋她的房子。有一次，他們開了盛大派對，警察到達現場一看，驚呼：「這簡直是電影《動物屋》（Animal House）那惡名昭彰的『三角屋』場景！」朋友請來的清潔人員拒絕打掃這間房子，因為實在太噁心了。
還有不少煩人的事。每隔幾個月，朋友就會在半夜接到房客電話，抱怨馬桶不通，或被鄰居投訴，抱怨房客到處亂丟垃圾。短短幾年內，原本的「一筆好投資」變得一塌糊塗。以現金流量為基準來看，朋友的確賺到錢，但如果把投入在房產的時間也納入考量，加上衍生的相關壓力，根本就不值得。
有一天，她走進我辦公室，雙手一攤，絕望地說：「我投降，做不下去啦！」不久她便把房子賣掉。她或許可以雇請代管公司來管理房產，但是那樣要多花錢，數字不划算。買房出租，其實遠不如她原本可選的其他投資選項那樣吸引人。
如果你愛修理東西，又喜愛與人相處，幫助房客解決問題， 擔任房東，或許生意前景可期。但對於許多聰明人來說，這爛透了。同樣的，許多聰明人也深受其他不動產的錯誤看法蒙騙，認為「比起租房，擁有自己的房子如入涅槃極樂之境。」人人心想： 「哇，我有自己的房子，終於可以輕鬆了，隨便我愛怎樣都可以。」確實，擁有自住宅可帶來一種安全感，這是租屋無法辦到的。
但是許多聰明人—尤其是發牢騷說「繳房租是把錢丟到水裡」的人—低估了購屋後續的頭痛問題，像是家電壞掉、地下室淹水、屋頂漏水等。房屋保險沒承保的問題有一百多種，萬一發生什麼事，都要靠你這個屋主來收拾殘局，或另請維修高手。裝潢修繕專家在我的廣播節目說：通常屋主每年預計要花的維修保養費大約是房價的1%-3%。真是把錢丟到水裡啊！
在寫本書時，有一晚，我回到自己買的公寓，肚子很餓， 想自己煮晚餐。我打開烤爐，準備烤一份千層麵，指示燈卻故障了。我後來請人來修，花費425美元；活該自己愛煮。
這類事情經常發生，而且不只我買的這種老房子才會出問題。我認識一位女性，她買了一間全新房子，不料卻發現屋內的燈具和電器故障。建商顯然偷工減料，讓她負擔維修費用。
她說：「你知道電視節目《老屋換新》（This Old House）吧？ 我要拍一個『新屋換爛』節目！」至少她還有幽默感。如果是買房而非租屋（即俗稱的「以買代租」），必須考慮意外開銷和麻煩，否則包準你苦笑不停，每天活在挫折憂慮中。
另一個房產迷思認為「看準市場『時機』賺錢，輕而易舉」，也會導致聰明人陷入困境。雪莉（Shelley）和男友克勞德（Claude）因網際網路熱潮而有穩定工作，兩人收入大約15萬美元（約合台幣441萬元）。他們想搬出位於丹佛（Denver）的租屋處，轉而買房； 自備款是房價的20%，到了2005年，他們只存了一半金額。但他們坐立不安，一直想買。
當時30年固定利率還款期的房貸利率已從8%降至6%以下，而房價開始高漲。他們擔心，如果現在沒買，即會「錯失」低利率。再者，價格一再升高，他們「夢想中的家」就會變得負擔不起。
我努力要他們冷靜，建議購屋要採取保守態度。如果可以等到存夠20%自備款，月付金可以較少，每月存下更多錢，給自己更多安全感。他們卻不聽，跟我說：「我們每天都在等。好房子機會稍縱即逝，一定要好好把握。」
2005年中，他們看上一間價值35萬美元的房子，立即支付房價的10%當自備款，申請為期30年的房貸，利率是5.875%。到了2007 年，房價漲到40萬美元，他們這輩子從未如此快樂過。但後來市場快速下跌，房子貶值到僅剩30萬美元以下。
同時，利率亦驟跌至5% 以下。雪莉和克勞德自認聰明，趁市場熱潮買下房子，但其實最好應該再觀望幾年。2012年，克勞德失去工作，由於這對夫妻缺錢救急，只好被迫賣房脫困，賠掉自備款停損。
企圖看準金融市場時機，其實很蠢。有人企圖看準房市時機，卻換來滿身傷痕。沒人真正知道短期內價格或利率的漲跌情形和幅度。我知道這很難做到，但決定買房之時，請務必認清市場條件，斟酌其他考量因素。先判斷是否負擔得起要買的房子，然後再著手買房。
作者簡介_吉兒．施萊辛格（Jill Schlesinger）
曾獲艾美獎提名，也曾獲頒格雷斯獎（Gracie Award），擔任美國哥倫比亞廣播公司新聞網（CBS News）商業分析師、美國國家公共廣播電台（NPR）《此時此地》 （Here and Now）節目每週來賓，也是認證理財規劃師。每週發表知名專欄文章「吉兒談錢」（Jill on Money），還主持全國聞名的廣播節目暨播客訪談「吉兒談錢」。(原文)
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