保留單據實報實銷
新制上路後,出售房屋主要須繳納土增稅及房地合一稅,其中房地合一稅的稅基計算公式為出售價格扣除成本、相關費用,另外因已繳納土增稅,因此還得須扣除土地漲價總數額,再依據持有年限長短,利率會有所不同,持有未滿1年售屋課45%、1~2年稅率35%、2年以上10年以下20%、超過10年則以15%計算。
信義房屋聯合地政士事務所經理林以德表示,除原本購屋金額外,房地合一稅可扣除的費用,包括出售當時的仲介費、搬遷費及違約金,合計約出售價格的5%,成本則是指契稅、代書、裝潢費等任何有開立發票的消費。新北市地政士公會理事長林旺根表示,房地合一稅為「實報實銷」概念,民眾宜妥善保管付出相關成本費用單據,像是增設電梯等可以增加房屋價值的裝潢,就可以成為支出成本。
不過若符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有滿6年並且有實際居住事實,無供營業或出租使用狀況等自住條件,就可享有400萬元的免稅額,超過部分以10%計算,另外還有換屋重購退稅等優惠。林旺根指出,房地合一稅自用住宅的認定除居住事實外,還有年限的限制,整體來說較為嚴苛,但放寬重購退稅規定,換屋若大換小按比例退稅,貼近民眾實際需求。
善用400萬元免稅額
而自住與非自住到底會差多少?林以德舉例,若明年以2000萬元的價格購屋,持有7年後,以4000萬元出售,期間土地漲價總數額為100萬元,出售價格4000萬元扣除2000萬元的當時取得價格、出售價格5%,約200萬元的仲介相關費用,以及契稅等成本約500萬元,最後再扣掉土地漲價數額100萬元,約為1200萬元,乘於20%的稅率,計算下來須繳納240萬元的房地合一稅,但若符合自住條件,獲利1200萬元可先扣除400萬元免稅額,剩餘部分以10%來計算,只要繳納約80萬元,省下三分之二的稅金。
針對最高45%的高稅率,國立屏東大學不動產經營系副教授賴碧瑩表示,主要是針對短期持有非自住的族群,民眾無須太恐慌,另外新制也會針對財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素售屋,持有不滿2年之房地,調整稅率為20%,防範錯殺非自願短期售屋民眾。
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