近期與一些基金經理人聊市場，筆者認為這張M&G固定收益團隊觀察的經濟指標很具有參考價值，這張圖是瀚亞投資-M&G收益優化基金經理人理查．伍諾德（Richard Woolnough）認為，從美國房屋庫存來看，目前庫存現象並沒有超過歷史均值七個月（虛線），雖然去年曾一度拉高到7以上，但市場並沒有出現庫存偏高，必須降價求售或拉長銷售天期。
預防式降息有助美股繁榮
從這張細看，70、80年代或2007-2012時期的房市庫存偏高，從線圖來看目前與90年代初相似性較高，但接近七個月銷售庫存，對於房地產出身的美國總統川普，恐怕就是一個「災難」，若從這個角度來看，難怪川普動不動就要求美國聯邦準備理事會（Fed）要降息，以刺激經濟。
對Fed歷任委員和主席，對抗通膨是優先任務，並不是刺激經濟，但2008年全球金融海嘯恐怕改變央行行事規則，美歐的央行最大敵人是通膨怪獸，在多數新興國家，央行要對抗通膨之外，刺激經濟才是重點。華爾街出身的Fed主席鮑爾（Jerome Hayden Powell）和多數美國自由和資本主義者多半是奉行央行獨立公正性，不宜為政府行政背書，但2008年金融危機顛覆一切，等經濟出現衰退再來降息挽救，還是預防性降息避免經濟衰退，或許是市場和美國聯準會公開操作委員會議（FOMC）討論重點。
安本標準投信投資長彭炫通的這張美國兩種形式降息對金融市場的影響，也是一張很具有投資參考價值的分析圖，美國在1984、95和98年的預防式（insurance cut）降息對美國標準普爾500指數的影響，比因為經濟衰退（1989、2001和2007）才採取降息對股市效果來得好，拉長期間到三年，預防式降息有助美國股市繁榮，反觀對抗衰退的降息效果，連90天的保鮮期都沒 有。
房地產基金受惠降息和低評價
降息對債市和股市都是利多，但在金融海嘯後十年股債價格來到相對高檔，到底那裡還有被低估和賤賣資產？這是很多投資人和經理人在覓尋答案，尤其今年以來股債齊揚，儘管4-7月市場時多時空，8月又是一條活龍回檔，晨星8月基金組別表現，表現最亮眼的五組是貴金屬和四類型房產基金。
降息可望受惠資產，除了債券，房地產也是很值得一探究境，尤其過去幾年房產價格盤整、相關類股和REITs亦然，以貴金屬一年來漲幅逾53%，金價也站上一盎司1,500美元，進場承接的風險相對較高，這也是有些經理人看好房地產類型基金的關鍵。
四大類房產基金過去一年以來表現從衰退1.62%到16.46%不等，而這些漲幅集中在近六個月，駿利亨德森全球地產股票團隊共同主管吉普森（Tim Gibson）分析，低成長、低通膨的環境將持續支持不動產產與 REITs等收益型資產的表現；美國房地產股票收益率相對於長天期（一般以10年期為準）公債殖利率之長期「風險溢酬」約為 4%左右（圖4的橘色虛線，座標軸左），但是目前已逼近5%。
吉普森表示，債券殖利率將持續偏低，房地產股票的收益率預期將進一步下降，不動產股票價格上漲，這也是今年以來大多數房地產市場需求穩健，許多次產業的房地產價格展現一定程度的韌性。
從圖4來看，房產股的淨值從2013年中以來多半時間都是處於折價，2019年才出現溢價，從大環境面有全球央行再度聯手降息，又有16兆公債深陷負利率泥沼，資金尋找出口，這就是去年第四季以來黃金和房產基金強強滾的關鍵。
工業型REITs 受惠電商和雲端成長
投資房產基金，筆者和多數人一樣還是會懷疑：「房產價格修正也沒有多少，台北忠孝東路和許多過去黃金地段，店家都關門大吉或移轉陣地，這類型基金真的可以投資嗎？」
其實，在美國也有同樣的情況，紐約第五大道也不如昔日輝煌，吉普森指出，零售業過去一直是地產相關基準指數比重最大的成份類股，但電子商務改變零售的面貌，例如亞馬遜2017年拆除美國最大的購物商場俄亥俄州Randall Park Mall的商場，並在原地興建佔地85.5萬平方英尺的物流倉庫，Randall Park商場在1975年成立，曾經陪伴不少美國人成長，但2013年因為不敵電子務風潮結束營業，有趣的是接手是網購龍頭。
美國百貨業者在2019年前半年總共結束了7,062間門市，比2018年數據多了5,864間，也較2017全年多出6,637間，百貨公司關閉了，但另一個具成長性的行業正蓬勃崛起，這就是物流，「貨倉就是新的商店」。駿利亨德森研究顯示，2021年前電子商務銷售額將有高於70%的成長，與傳統實體店面相比，電子商務需要超過三倍的空間，吉普森指出，除了物流業者，還有處理資訊的雲端資料中心，這也帶動工業房產類股和REITs的行情。
殖利率反轉 有利REITs表現
駿利亨德森全球地產股票團隊的一項研究也相當有趣，近來市場對殖利率曲線反轉（10年期公債殖利率低於2年期殖利率）相當憂慮，擔心這是經濟衰退前兆，但對美國REITs而言，過去每當殖利率曲線反轉後，接下來幾個月REITs常可締造領先表現。先前兩次的殖利率曲線反轉分別發生在 2000 年與 2006 年， REITs 在接下來的一年內締造超過 20%的總回報，且表現領先廣泛股市表現。
地產股票基金有行情，但基金經理人不能只是跟著大盤走，承如前面所述百貨零售地產受到電商衝擊，經理人主動管理和發掘值得投資標的，實屬重要。
共享辦公室崛起，這種服務型辦公室的破壞式創新是否會像電商衝擊地產投資，加上日本軟銀孫正義斥巨資投資的WeWork，近來負面消息層出不窮，不僅IPO延後，連創辦人兼執行長亞當·諾伊曼（Adam Neumann）也卸任執行長。
吉普森分析，傳統房東需要適應共享辦公室崛起的生態改變，但WeWork目前還不是他們好的標的，雖然它有全球成長最快的租戶（40萬）和1,400家公司/企業戶，在全球26國包括倫敦、紐約及華府約99 城市都有設點。但太多共享辦公室（co-working）空間租賃，對資產定價與融資能力有負面影響。尤其，WeWork花巨資承租辦公空間，但承租者多半是短期，資產負債的不能配比，加上本質只是一種轉租商業模式，他們還在觀察和評估。
除了全球央行降息、負利率擴大等基本面支持房地產市場外，技術面還有私募股權基金手上握有龐大資產無法可去化，吉普森說：「私募型地產股權基金手上滿手現金，在市場覓尋可投資標的，這也是支撐房地產新場一大技術面。」
房地產基金，一般被視為另類資產，在股債之外，可以適度搭配一成左右的房地產基金，有助提高投資組合的報酬率並降低風險。但如何挑選房地產基金，不免俗可以從績效來篩選，有興趣者還可以再善用TAROBO基金平台上的各種資訊，特別是基金持股分析，可以更深入掌握房地產基金的投資標的，有助尋找能夠掌握未來趨勢的主動投資房地產基金。
沒有留言:
張貼留言