日圓大貶值日本房地產投資客慘賠，光匯損已賠3成

美元匯價走勢持續轉強，日圓對美元一度創下6年新低，以交叉匯價換算，日圓對新台幣也創下2008年7月及金融海嘯以來新低匯價紀錄，讓民眾瘋狂到銀行買日幣，因為實在「太便宜了」。但前幾年陸續購買日本房地產的投資人卻「有苦說不出」，因為日本房價漲沒有那麼多，而且持有未滿5年賣出，資本利得稅率近4成，再加上匯兌，損失實在不少。 

美元/日幣

長富國際地產總經理鄭哲昇指出，從日圓最近一再重貶，不難看出民眾前仆後繼至海外買房地產，除了看租金投資報酬率、房價漲幅之外，匯兌風險不容忽視。他說，以9月12日匯價計算，1元新台幣約兌換3.5日圓，而在2011年同時期，1元新台幣僅換得2.5日圓，也就是短短3年，不計算房價增值及房租收益，同樣的投資標的，3年前在日本買房1,000萬日圓，約400萬元新台幣，如今僅剩下280萬元新台幣。 

台幣/日圓

鄭哲昇指出，隨著QE最快下月退場，美元升息已箭在弦上，全球匯市行情波動擴大，未來從事任何海外投資項目，特別是投資金額較大的房地產，應多留意投資國家的匯價強弱，最好優先挑選以美元計價的標的。至於日幣後市，法人依然看貶，富蘭克林投顧表示，日本正積極進行多項結構性改革，除了美日利差擴大將引領日圓走貶，若政府退休金投資基（GPIF）改革能確實實行，擴大海外資產的購買將有機會再帶動日圓的另一波跌勢。

除了匯兌風險，亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超表示，其實至海外投資房產多半無法「短線操作」，即使房價看漲，也無法短線進出。除了日本在持有房產未滿5年，資本利得稅稅率高達39％，馬來西亞5年內售出的產業盈利稅也達3成，至於澳洲的資本利得稅同樣在30～40％，但可抵扣購屋相關支出成本。http://news.housefun.com.tw/news/article/90003179426.html