買房VS.租房 支出比一比

台北市房價高不可攀，現在的年輕人想在台北買房，已是遙不可及的夢想，大多選擇當租屋族，不被沉重的房貸綁架。但是在市區租屋成本也不低，長期下來真的划算嗎？數學專欄作家賴以威推算公式，利用案例分析，比較買房和租房的「居住成本」。使用者可自行輸入數值試算。

大安區買房和租房，20年後哪個划算？

35歲的志明與怡君結婚3年，因為工作關係，在台北市大安區租屋，位於敦化南路的20坪電梯大樓每月租金約30000元。長輩勸他們不如買房、拿租金去付貸款比較划算，兩人努力存錢，加上長輩資助，手上約有300到400萬元的自備款。以實價登錄大安區每坪單價約89.63萬元估算，20坪房屋總價約1792萬元。若同樣以居住20年計算，買房和租房哪種選擇比較划算？

計算網站

居住成本的比較

上面試算採用的指標為「居住成本」，有別於一般單純比較租金和月繳貸款，居住成本是指住在這間房子N年下來，總共得付多少錢。

租房的居住成本比較簡單，包括房租和相關開銷，以及若將房租和相關開銷拿去投資，對應會失去的預期投資獲利（也就是機會成本）。買房的居住成本比較複雜，包括了頭期款、貸款、仲介費、這些費用對應的機會成本。乍看之下這些開銷很大，絕對不是房租能比擬的。

然而，買房的開銷最後會換來一間房子。因此要把開銷的總和扣掉N年後房子的市值，才能得到買房的居住成本。

關鍵在未來房市

實際試算後可發現，買房跟租房的抉擇關鍵在於未來房市。以大安區20坪、居住20年的例子來看，當固定所有數字，只調整房屋增值率時，可以得到以下這張圖：

這張圖表示，當房市很好，住了20年後賣掉的中古屋，價錢可能比當初買進時還要高。這差價不僅比總貸款的利息高，甚至可能賺錢。以4%來說，房價約是漲2.2倍，買下這棟房子，相當於帶來每個月4.6萬元的收入。

反過來說，當房市持平且假設1%的折舊率，房屋增值率即為-1%，平均每個月就得付出5萬多的代價。因為20年後的房價約只有當初入手的8成，總開銷除了貸款利息外，還得算入虧損的20%房價。倘若跌幅高達4%，20年下來跌至原來的房價4至5成，這時每個月住房的代價將近8萬。相對地，「月租金3萬元起跳，每年成長1%」的租屋方案，20年下來連著機會成本，平均只需支付每月3.6萬元的居住成本。

事實上，在不考慮機會成本的情況下，買房與租房的抉擇即是「租金支出」與「貸款利息支出和房屋折舊」的比大小。倘若後者較高，就是租房划算；反之則是買房划算。台灣近幾年的房屋不僅不折舊，還坐地起價，導致「利息支出和房屋折舊」的總和可能還是負的（住了幾年房子轉手賣出還賺錢）。但當房市不再看好，高房價的高貸款利息，加上房市不景氣時折舊的負擔。純粹以數字來看，租房就是相對合理的選擇。(房地產的數學力)