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年化收益率 16.4% 的包租公： Realty Income
下面這張圖是美股重要指數和 Realty Income 的收益率對比圖。從 1994 年至今，標普 500 算上分紅後的總收益率將近是11倍。Realty Income 從 1994 年至今，算上分紅後的總收益率將近35 倍。
如果以年化收益率來算， Realty Income 過去 25年的年化收益率是 16.4%，同時期 REITs 指數基金的年化收益率是 10.7%，道瓊指數是 10.6%，S&P500 指數收益率是 9.8%。
有誰能相信，就是一個這樣的 REITs ，可以提供 16.9% 的年化回報率！而且更誇張的是，這個 REITs 幾乎不受任何總體經濟的影響！在 2009 年時，它變現出來了超乎常人想像的穩定性，在 2009 年金融危機最嚴重時，它的業績幾乎沒有收到任何影響。
在 2007 年時，這個公司的每股可分配現金 (AFFO) 是 1.89 美金，2008 年是 1.83 美金，2009 年是 1.84 美金。你沒有看錯，2009 年時竟然比 2008 年還成長了一點點。在這個百年難得一遇的金融危機中，它的業績只下跌了3.3%。
這個公司過去 25年派息記錄，即使在 2007-2010 年，金融危機最嚴重的時刻，它依舊增加了股息！
這就讓我相當好奇，為什麼它的業績可以如此穩定，為什麼它可以抗週期？這就牽扯到這個公司的主要業務以及業務的分散性了。
Realty Income 主要業務以及業務特徵
房地產信託基金最本質的商業模式很簡單，就是購買了很多商業地產 (比如醫院、商場、公寓等) ，然後把這些地產租出去，租金就是他們的收入。
REITs 在美國有一個優點，在企業層面不用交所得稅，而免稅的代價是美國要求 REITs 把所得利潤 (淨利潤) 的 90% 分配給投資者。
根據商業地產的類型，可以把 REITs 分為商場型、醫院型、公寓型等。根據租戶類型， REITs 可以分為：單一租戶類型和多租戶類型。
Realty Income 所處於的領域是：單一租戶的商業地產。那麼什麼是單一租戶的商業地產呢？
簡單來講，就是整個商業地產的租客只有一個企業，同時這個地產是獨棟式的。上圖就是一個典型的單一租戶商舖。在美國，基本上走出了主城區，大街上到處都是這樣的單一租戶商舖。
這種單一租戶獨棟式的商舖一般價格都比較便宜，價格在幾十萬美金到幾百萬美金不等，上千萬的都算是超級豪華的商舖了。
另外，一般這樣的商舖和房東簽署的合約都是淨租賃合約 (Net Lease) ，其中大多數是三淨租賃 (NNN Lease or Triple Net Lease) 。三淨租賃指的是租客承擔所有的房產稅、保險、維修，無論室內還是室外還是停車場，一切費用全部是租客承擔。一般而言，這種單一租戶商舖簽署的租賃合約都超過 10 年，所以現金流比較容易預測。
這種單一租戶的 REITs 有什麼好處呢？
單價便宜，業務分散
類似上面麥當勞那種獨棟的單一租戶地產，售價比傳統的購物中心便宜多了。正是因為單筆投資金額小，所以才導致 Realty Income 收租的地產數量極其多，同時業務極其分散。
目前 Realty Income 手裡大約有 5000 個獨棟式的單一租戶商業地產。如果是單純的做購物廣場，以 Realty Income 的市值，最多做個 200 家就到極限了。數量多的好處之一是業務的分散性極強，而分散性又體現在了以下幾個方面：
地理位置分散
Realty Income 的商業地產遍佈美國的 49 個州 (圖中的數字代表百分比)，波多黎各與英國 。其中德州占比 11.2%，加州占比 8.9%%，伊利諾依州佔6.2%。
租客分散
Realty Income 的另一個特點是租客比較分散。
Realty Income 在 2009 年和 2019 年，前 15 大租戶占總租金的占比。其中 2009 年時，最大的租戶是 Hometown Buffett 占總租金的比例是 6%。目前最大的租戶是 Walgreens (美國零售藥店的第二大巨頭) ，占比是 5.8%。
與此同時，在 2009 年時， Realty Income 的前 15 大租戶占總收入的比例是 53%，目前這一數字下降為了 47.0%。
產業分散
租客所處產業比較分散。目前 Realty 的商業地產裡有 11.9% 租給了像是7-11這種便利商店，9.3% 租給了藥店，7.5% 租給了健康與健身產業，7.2% 租給了一元店。
除了業務分散性之外，獨棟的商業地產還有另外一個特性：競爭壓力不大，局域壟斷。
美國因為已經過了城市化的浪潮，實際上很多中產階級或者有錢人是喜歡住在郊區 (當然在中央公園對面買房子的人除外) 。
所有商場 (Whole Food 也好，好市多 (Costco) 也好) 、電影院，都是獨棟式的單一租戶。這種獨棟式的單一租戶商業地產，大多數都圍繞在已經成型的小區或者高速公路等主幹線附近。
這些單一租戶的商業地產，給這個小區附近的人提供必須的服務，比如說健身、餐廳、醫療俱樂部、電影院、超市、寵物醫院等。實際上，這些獨棟式的商業地產具有局部的壟斷屬性。未來一段時間內，超市和零售可能會持續受到電商的衝擊，但是對健身、寵物醫院以及電影院這些生意而言，電商對他們是沒有影響的。
看到這裡大多數人就明白為什麼這個公司的利潤穩定性非常強。主要原因是它的業務極其分散，以及這些營運良好的單一租戶商業地產往往具有局部的壟斷特徵。
這也就是為什麼 2009 年時， Realty Income 收到的租金並沒有明顯衰退。即使經濟不好，大家還是要消費，還是要娛樂的，因此這些獨棟式的單一租戶還是有生意做的，而對這些商家而言，地產是他們做生意的平台，只要還有生意做，他們就不可能放棄這些平台，就一定會按時交租。
那麼 Realty Income 現在的估值怎麼樣呢？
Realty Income 管理層今年給出來的指引中顯示，管理層預計今年的自由可支配的現金 (AFFO) 大致是每股 3.29~3.34美金。
如果按照目前的股價來看， Realty Income 的 P／AFFO 大致是 22.86 倍，對應的股息率是 4.37%。同時 AFFO 的增速大概是每年 4-6%，增速主要來自於房租的每年上漲和新收購的商業地產。Realty Income 每年的同店房租增速大概是維持在 1.0%。
從過去 20 年，美國的歷史來看，在利率水平在 3%-4% 時， REITs 的估值大概就是 18-20 倍，有增速的話，可能到 22-25 倍。
單一租戶 REITs 的穩定性可能比我們想像中的高很多很多。當買入時機出現時再去研究公司，是個極其蠢的方法。大多數情況下，你都沒有辦法把握住這種買入時機。
最好的投資方法是平常仔細做研究，然後機會出現時把握住。機會都是留給有準備的人。(
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