沒耐心套牢五年 甭當大馬包租公
「到馬來西亞投資房地產，租金投資報酬率至少有五％」、「用低於台北市的價格，輕鬆入主日本東京」。「不到台北市五分之一的價格，就可以在柬埔寨首都金邊市中心擁有房地產」。日本信義房屋光是二○一三年，就仲介了新台幣八十八億 三千萬元台灣資金前進東京，台灣房屋最近兩年則引介至少六十五億元資金到馬來西亞買房。這還不包括其他房地產業者、旅行社或移民業者帶團買房的金額。
海外置產不難，後續的管理學問才大。如同投資海外基金一樣，進場容易、退場難，除了考量資本利得外，匯率風險、貸款成數、管理費用、法令政策改變，是許多房仲業者不會告訴你的「眉角」。
眉角一：匯差風險自行負擔
「我本來在馬來西亞訂了一個仲介推薦，還帶七年包租的房子，訂房之後才發現，後續會產生不少仲介沒告訴我的費用，會影響到租金投報率，所以不玩了。」跟隨這波海外置產浪潮到馬來西亞買房的蔡小姐說。「更扯的是，二○一三年八月份我告訴仲介要退訂，一直拖到十二月才拿到錢，這段期間新台幣貶值，產生的匯率損失超過一成，誰來負責？仲介根本不理會，只會一直跟你說抱歉，那有什麼用啊！」不愉快的經驗，讓蔡小姐現在對於到海外投資房地產打了退堂鼓。
到海外置產，匯率波動直接影響到獲利表現。以馬來西亞為例，必須把新台幣先兌換成美元，然後再轉成馬幣，產生兩次匯差，這還不包括兩次的匯款手續費。錢還沒賺到，就先被扒兩層皮。如果想要在當地借款來鎖定匯差風險，號稱高達五％的租金投報率，會因為當地借款利率高，大大受到影響。
眉角二：薪資影響房貸成數
其次是貸款成數，在馬來西亞訂購了房子，不是拿房子抵押就可以借得到錢，還必須看每個月的工作薪資多寡，做為銀行放款成數依據。不少國內的「田喬仔」空有滿手現金，卻因為沒有固定薪資收入，無法在當地借款。仲介標榜的貸款可達五成、最高七成的說法，不一定能兌現。想要以小搏大、口袋不夠深的投資人，很難跨出國門。
眉角三：管理費一律房東付
把房子出租，要由誰來負擔大樓的管理費？在台灣，這筆費用大多是由房客支付，但是在國外，則剛好相反。在馬來西亞、日本，管理費可是由房東負擔。除此之外，仲介還沒告訴你的是，每年申報所得稅的費用，是一筆例行性支出，在馬來西亞大約是馬幣八百元（約合新台幣七千三百元），會吃掉一部分收益。
在日本購買公寓或是大樓，房東還要負擔修繕積立金（編按：即修繕費，提供房屋每年一小檢修，十年一大檢修所需的費用）及管理費（通常為月租的五％），而且修繕費是逐年增加。尤其遇到大檢修，需要額外貼錢支付，都不是預期中的花費。
眉角四：賣房最多扣稅三成
在海外投資房產，最怕遇到政府的法令規定，日前，馬來西亞政府唯恐房地產被炒作，宣布從二○一四年開始，限制海外投資人在當地買房的最低金額，從馬幣五十萬元（約合新台幣四百五十四萬元）提高到一百萬元（約合新台幣九百零六萬元）。
同時，還調整房地產盈利稅（編按：如同台灣實施的奢侈稅）課徵規定。之前，持有房產兩年內出售的，稅率為增值部分的一五％，持有兩年到五年內出售，降為一○％，持有五年以上出售的免徵。但從二○一四年開始，非公民持有房產五年內出售的，一律徵收增值部分的三○％，持有五年以上則免徵。法令修改的目的，就是要讓國外的房地產投資客被「套牢」至少五年，才能出場。
在日本，同樣也會課徵高額的資本利得稅。持有房產五年內出售，要課徵資本利得稅三○％，持有五年以上出售，減半徵收。「到日本買房，最好要有長期持有的準備，而且最好要有持有五年到八年的打算，」日本信義房屋社長何偉宏說。
到海外置產想當包租公、包租婆前，最好先把當地的法令、規定弄清楚，免得投資下去後，才冒出許多非預期中的費用。此外，東協國家買賣房產的過戶需時三個月，想要靠出售海外房產週轉資金的投資客，必須要把時間差考量進去，才不至於出現遠水救不了近火，還惹來一肚子氣。
快速結論
1.匯率：近期新興市場匯率波動相當劇烈，投資時要列入風險思考2.貸款成數：成數高低仲介無法保證，成數高固然可喜但投報率卻可能降低
3.費用：管理費、修繕費、報稅費
4.房產增值稅：馬來西亞30%~0%，日本30%~15%
商業周刊第1368期http://www.businessweekly.com.tw/KArticle.aspx?id=53369
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